世茂股份CFO陈汝侠：布局抢先机
因地制宜做商业
月初，最会赚钱的房地产公司恒隆地产将高租金增长模式从上海向外复制，在沈阳故宫边上开发了沈阳皇城商业广场；月中，这个国内商业地产领域的“大哥级”开发商宣布上半年销售额达到362亿元，继一季度后再一次超过了万科成为国内房地产领域第一。月底，A股商业地产上市公司龙头世茂股份()也交出了今年上半年净利润同比增长700%的漂亮成绩单。这似乎预示着，在去年5月刚刚完成重组的世茂股份,开始在中国的商业地产领域扮演起了主角。近日，世茂股份首席财务官陈汝侠接受了《每日经济新闻》(以下简称NBD)的专访。他表示，商业地产因持续稳定的租金回报和较高的物业升值空间日渐受到越来越多的关注。因此对于地产商来说，越早进入这一领域，未来获得的机会才会越多。提前进入二三线城市NBD：去年世茂股份完成了重组，开始专注商业地产开发和经营。到了今年，就有大量的开发商跟进。过去十年几乎没太大发展的商业地产为什么会突然间吸引到那么多的住宅地产商？陈汝侠：一部分开发商是因为眼前的危机进入商业地产领域。住宅开发也许还会红火十年，但十年以后可能就会逐渐进入瓶颈。而商业地产因为稳定且持续增长的销售和租金收入，可能会成为未来房地产商的主要收入来源。很多开发商正是看到了这一点，才进入商业地产开发领域。但是，商业地产开发和经营需要经验的积累，很多从住宅转型的开发商可能难以很快出成绩。NBD：过去十年中，商业地产的发展远远落后于住宅的发展，主要原因是开发商的经验不足吗？陈汝侠：过去十年商业地产之所以发展得不如住宅，有很多原因。首先，中国的住宅市场已经经历了十余年的发展，但商业地产不过刚刚兴起，这和经济发展有关。世界发达经济体的发展轨迹证明，一旦一个经济体的人均GDP达到3000美元以后，商业将进入全面发展阶段。另外，住宅发展和商业地产发展有个前后关系，先有住宅地产的大力发展，才能有商业地产的兴起。此外，与住宅相比，商业地产开发难度高，现金回流不如住宅快，这导致很多开发商更愿意开发住宅。NBD：那您觉得商业地产未来几年的前景如何？陈汝侠：国家已经明确扩大内需、促进消费才是中国经济的出路。虽然这不是一蹴而就的事，但是未来几年我们会看到国民消费需求将会越来越旺盛。消费需求增加了，就需要大量的商业服务设施，这正是商业地产的机会。另外，最近几年全国二三线城市的消费能力大大增强，很多城市对零售业的需求变得很旺盛。比如我们在绍兴的商业项目，因为当地旺盛的消费需求，吸引了很多只有上海等一线城市才有的高档品牌。我们觉得二三线城市的商业地产会有很好的机会，我们已经提前进入这些城市，因为先行者得天下，只有走在了其他开发商的前面，才会赢得更多的商机。开发遵循“因地制宜”NBD：世茂股份并不是百分之百地持有所开发的商业地产项目，这是什么原因？世茂股份会挑哪些商业地产自己持有？陈汝侠：我们开发的商业地产项目中，大概30%是自己持有，70%用于销售，这一部分是因为资金的需要，另外也是业绩的需要。至于哪些持有，哪些出售，这要根据项目所在地的需求和商户来决定。我们的商户虽然和我们合作了很久，关系很好，但是他们也有经营考虑，我们会选择消费人口和购买力能支持他们经营的商业地产项目。而对于那些非常好的商业项目，我们会选择自己经营，比如我们计划明年底前营业的北京世茂百货旗舰店就是我们自己持有的物业，这个项目的地理位置较好、经营面积较大，项目周边的消费力旺盛，未来的前景十分看好。NBD：和一些开发商以同样的模式在全国范围内复制不同，世茂股份每一个商业地产项目都有所差异，这是什么原因？这是否会导致商业地产开发和经营的风险？陈汝侠：我们开发和经营商业地产项目的原则是“因地制宜”。只有符合市场需求，才能确保项目的成功，从而获得较高的租金回报。比如，绍兴市的人均GDP较高，消费能力较强，因此绍兴世茂广场项目的定位就较为丰富，既有奢侈品牌，又中低档品牌。又比如昆山项目，虽然当地消费者的购买力不弱，但是距离上海太近，客流很容易被上海分流，因此昆山项目就以满足当地日常需求的品牌为主。可见，如果我们在绍兴和昆山开发相同的商业地产项目，很难有较高回报，这就是我们在不同城市不采用相同模式的主要原因。
